Аферы на ╚квадратах╩, или Куда движется недвижимость

Маленькие хитрости агентств
Нередко сами агентства недвижимости становятся главными шулерами в сделке купли-продажи. Чтобы избежать встречи с нечестными риэлторами, следует проверить репутацию агентства, а еще лучше воспользоваться услугами уже ?опробованной? фирмы и знакомого нотариуса.
- У предприятия, позиционирующего себя как агентство недвижимости, должна иметься лицензия именно на этот вид деятельности. Иначе в случае проблем ЧП ?Иванов?, ?Петров?, ?Сидоров? нести ответственность не будет. Первый способ обмана самый простой: агентство недвижимости требует плату за услуги, которые не входят в обычный пакет. Например, риэлторы просят уплатить деньги за снятие копий, составление бланков для объявлений или распечатание и подготовку тех или иных документов. Некоторые компании берут деньги за просмотр каждой квартиры. Поэтому попытка отнять у вас деньги может осуществляться посредством самых различных уловок, например, словами о том, что на этот объект недвижимости есть большой спрос, поэтому агентство и требует деньги за ?смотрины?. Как известно, при продаже квартиры или дома многие хозяева оставляют ненужную им мебель для будущих жильцов, при этом стоимость мебели не включается в стоимость объекта недвижимости. Риэлтор же может сделать попытку убедить вас в обратном, - рассказывает Дарья Вилкова.
И последний совет. Никогда не стройте отношения с риэлторами на основе генеральной доверенности. Вполне достаточно будет доверенности, заверенной у нотариуса, на подготовку документов к сделке без права получать деньги от имени клиента. Вознаграждение фирме следует отдавать только после заключения сделки. Также поинтересуйтесь, платит ли за услугу вторая сторона. Как правило, деньги взимаются только с одного клиента.
Оплата агентству обычно насчитывается в процентах от стоимости жилья (от 1 до 5).

Договор читаем с лупой
Однако аферисты чаще всего встречаются среди так называемых продавцов квартир. Наиболее часто мошенники зарабатывают на лени и невнимательности покупателей. Договор, как известно, учитывает все расходы при покупке или продаже квартиры. Обратите внимание на различные дополнительные пункты, написанные мелким шрифтом где-то в конце. В процессе подписания договора недобросовестный владелец квартиры будет рассказывать о том, какой хороший район, какой сделан ремонт и т.п., дабы отвлечь внимание от чтения договора.

Дешевле подарить
Обязательно нужно оформлять договор продажи, даже если предлагают подарить квартиру. Дарственная, конечно, обойдется дешевле и избавит от лишней возни с документами. Вы заплатите деньги, вам передадут права на квартиру. Вроде бы все законно, но есть один нюанс: согласно законодательству Украины, человек, подаривший квартиру, в течение года может забрать ее обратно, если квартиру будут содержать в плохом состоянии.

?А денег нет!?
А бывает и такое: продавец квартиры получает деньги по сделке. А выезжать ему? некуда. Покупатель подает в суд. Что решит суд? Конечно, вернуть деньги. Не на улицу же выгонять? А денег уже нет. Долги вернул. Украли. И сотня других вариантов?
Продавец-мошенник не отказывается платить. Только частями. Например, 25-30% от своей зарплаты. Кто же может заставить заплатить больше? Вот и подсчитайте, через сколько десятков лет должник вернет всю сумму. В таком случае в договоре должны быть оговорены сроки выезда из уже вашего жилья.

А документики - липовые
Очень распространен способ продажи квартиры по фальшивым документам. Оформляется липовый договор купли-продажи. Перед этим несчастной жертве показывают предварительно снятую квартиру или демонстрируют квартиру друга, оставившего ключи. Хозяева могут ничего и не знать об афере, а могут быть в сговоре с мошенниками.

Проверьте ?биографию? квартиры
В первую очередь стоит определить, в каком ?положении? находится квартира. Самым сложным вариантом является приобретение квартиры, которая находится под арестом, или если в истории этого жилья находятся неисполненные обязательства, например, наследственные или супружеские. Сделку с хозяином такой квартиры не стоит заключать и в том случае, если она обременена договором ренты, залога, аренды, который действителен на момент продажи. Также следует избегать сделок с недееспособным лицом.? Любой из вышеперечисленных вариантов может служить основанием для судебного разбирательства, в ходе которого вы не только потеряете достаточно времени и нервов, вас могут обязать вернуть квартиру бывшему владельцу. Зарегистрированный в квартире несовершеннолетний гражданин, который не участвовал в приватизации, тоже может стать камнем преткновения. Решение вопроса с выпиской возможно, но оно отнимет у вас много времени, а зачастую и дополнительных финансовых затрат.?

Бабушки-соседки ? лучшие информаторы
Посмотрев квартиру, имеет смысл приехать еще раз, чтобы пообщаться с соседями, бабушками у подъезда, молодыми мамами, которые часто гуляют во дворе с детьми. Если вам расскажут, что жильцы квартиры меняются слишком часто, или предыдущий хозяин куда-то внезапно исчез, а возможно даже, что последний живет теперь в соседнем подъезде (причем буквально - в подъезде), то стоит тщательно взвесить все ?за? и ?против?, прежде чем связываться с приобретением данной недвижимости.?

Ценные бумаги должны быть ?чистыми?
Далее следует тщательная и детальная проверка документов. Первым делом необходимо проверить личность продавца квартиры. Сегодня сделку с недвижимостью можно совершить только с помощью паспорта. Рекомендуется не только очень внимательно его рассмотреть (проверить дату выдачи, совпадает ли указанный в паспорте возраст с тем, ?на сколько? выглядит продавец). Желательно обратиться к профессионалам для проверки данного документа, например к местному участковому.? Не передавайте никаких залогов, не подписывайте никаких бумаг, до тех пор пока не ознакомитесь с подлинниками документов. Любые объяснения того, что подлинники сейчас предоставить невозможно, но их непременно вам отдадут через неделю или после внесения минимальной суммы, должны обязательно вас насторожить.? На документах не должно быть исправлений, затертостей, других видимых повреждений, особенно в местах с информацией о собственнике и предмете покупки. Желательно самостоятельно снять с них копии и также отдать их на проверку профессионалам. Зачастую мошенники на данном этапе могут сами отказаться от дальнейшего проведения сделки.? Вот список основных документов, которые необходимо тщательно проверить:?
- документы, удостоверяющие личность продавца;
- правоустанавливающие документы на недвижимость;
- наличие обременений, юридических запретов на проведение сделки с данной недвижимостью;
- историю данной квартиры (как, на каких основаниях менялись права собственности на нее). Кто является предыдущим владельцем
квартиры (это можно узнать при восстановлении истории смены собственников квартиры).?
Процедура проверки всех документов может стоить вам денег и отнять значительное количество времени. Но совершать сделку стоит, только удостоверившись в их ?чистоте?.
Сколько стоит дом ?построить??
Ценовая политика жилья так же нестабильна сегодня, как и состояние экономики в целом. Многие эксперты утверждали, что летом рынок недвижимости достиг дна. Август и сентябрь целиком подтвердили их слова, просто, достигнув дна, рынок начал копать дальше. Осень наступила, и ни о каком запуске механизма кредитования речь не идет. Более того, выросший курс доллара поставил многих заемщиков на грань выживания, а банки - на край финансовой пропасти. Но такого ?мертвого сезона?, который был в начале кризиса, уже нет. Хотя и динамики на рынке недвижимости в нашем городе не наблюдается. Наибольшим спросом в Макеевке пользуются однокомнатные и двухкомнатные квартиры. Несмотря на то, что цены за последний год упали в среднем на 10%, люди не спешат покупать жилье, ожидая дальнейшего снижения цен. Те же, кто собирался продать квартиру, тоже не торопятся, не желая отдавать свои квадратные метры за бесценок.
- Сейчас спросом пользуется недорогое жилье, - рассказала заместитель директора агентства по продаже недвижимости ?Паритет? Татьяна Букина, - центр и Гвардейка идут особняком. Там цены самые высокие, к примеру, ?двушка? обойдется около 25 тыс. у.е. А вот в Ханженково 2-комнатную квартиру можно купить в два раза дешевле. В среднем цены по Макеевке колеблются от 4 до 40 тыс. у.е. Проценты, которые берут агентства за свои услуги, не фиксированы, они оговариваются индивидуально и оплачиваются по договоренности сторон. Также мы не советуем продавцам перед продажей делать капитальный ремонт. Эти затраты вряд ли оправдаются. Кстати, в последнее время люди, заключающие сделки, стали более обстоятельно подходить к выбору агентств, чтобы не оказаться обманутыми. Клиенты начали обращать внимание на то, имеет ли фирма необходимую документацию, позволяющую ей заниматься данным видом деятельности.
Эксперты в сфере купли-продажи жилья прогнозируют два направления развития рынка. Одни уверены: дно пройдено, и скоро начнется бурный рост, другие считают, что до дна еще нырять и нырять.
В Ассоциации специалистов по недвижимости (риэлторов) Украины (АСНУ) прогнозируют в ближайшее время не только стабилизацию цен на недвижимость, но и тенденцию подорожания жилья. Об этом заявил президент АСНУ Андрей Шульга. По его словам, в сентябре спрос на недвижимость возрос, поскольку именно сейчас сложились оптимальные условия для ее приобретения. ?Украинский рынок сегодня проходит ценовое дно. Мы можем это видеть по тем данным мониторинга, которые Ассоциация получает с рынка ежедневно. Уже в прошлом месяце наблюдался небольшой рост цен, который продолжился и в этом месяце. Ниже сегодняшней стоимость жилья на рынке не опустится. Основной обвал цен на недвижимость произошел в октябре-декабре 2008 года. Сегодня же нет оснований для сохранения тенденции к снижению?, - считает Андрей Шульга. Оппоненты оперируют не менее убедительными аргументами и цифрами. На рынке недвижимости Украины с учетом падения курса гривны ожидают не обвал, а полный провал. Стоимость ?вторички?, по мнению риэлторов, рухнет минимум в 2-3 раза. И это далеко не предел. Ведь спрос на жилье сейчас - нулевой. На аренду цены уже упали вдвое, но клиентов от этого больше не стало. Возможно, впереди - вторая волна падения. В текущей ситуации страна получит значительное снижение доверия потребителей, после того как рынок будет захлестнут банкротским жильем, которое снизит цену продаж до цены долгов и даже намного ниже. Обоснованность такого мнения очевидна: кредитная накачка рынка прекращена, в то время как безработица постоянно растет и выкидывает все больше и больше заемщиков на улицы. Уровень жизни в Украине падает, соответственно падает и привлекательность ее для жизни. Цены на недвижимость ведут себя в гармонии с общей ситуацией, то есть стремятся вниз. К этой простой и объективной зависимости добавляем коэффициент покупательной способности населения. Она и была не слишком высокой, а сегодня стала еще ниже. Но до кризиса эту зависимость усиливали за счет кредитной кабалы. Цены на недвижимость привязаны к состоянию экономики. И пока благосостояние страны падает, у жилья нет причин дорожать. Вопрос лишь в том, насколько сильно оно подешевеет и на какой отметке остановится.

Оксана АСАУЛА,
Лилия Леменкова
Устали? Давят проблемы? - http://ostrov35.ru ждет вас. Мы поможет вам отдохнуть душой и телом.